강서구(이하 “강서구”) 부동산 시세 및 전망

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1. 현재 시세 및 최근 흐름

 

 

 

(1) 매매·전세 시장 동향

 

 

• 연립·다세대 주택 전세시장에서는 ‘역전세’ 현상이 강서구에서 특히 심각한 수준으로 나타났습니다. 2025년 1~5월 기준, 동일 주소지·면적 조건의 거래 중 약 **54%**가 전세금이 이전 계약 대비 하락한 ‘역전세’인 것으로 나타났습니다. 
  
• 아파트 시장 쪽에서는 강서구 내 주요 입지(예: 마곡지구, 우장산역 인근, 염창동 등)에서 시세가 상대적으로 견조하게 유지되거나 완만한 상승세를 보이고 있다는 분석이 나옵니다. 
  

 

 

 

(2) 입지 및 개발호재

 

 

• 강서구는 지하철 9호선, 공항철도, 5호선 등이 교차하는 교통망 우위 지역으로, 특히 마곡지구·우장산·염창동 일대가 직주근접(직장과 주거의 근접성) 측면에서 주목받고 있습니다.  
• 또한, 가양동 옛 CJ공장 부지(가양1동 92-1번지 일대 약 93,686㎡)를 업무·상업·문화 복합개발하는 대형 프로젝트가 추진 중이며, 준공 목표는 2029년 9월입니다. 
  

 

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(3) 현재 주의할 점

 

 

• 전세 시장에서는 역전세 비중이 높고, 전세금 하락이 일부 나타나고 있어 임대차 시장의 불안요소가 존재합니다. 예컨대 강서구에서 전세금이 평균 하락했다는 점이 위에서 언급되었습니다.  
• 부동산 전체적으로는 정부의 대출 규제, 금리 수준, 공급 여건 등이 향후 시세에 영향을 미칠 수 있다는 분석이 있습니다.  

 

 

 

 

 

2. 전망 및 향후 시세 방향

 

 

 

(1) 상승 여력 및 기대요인

 

 

• 개발호재 및 교통망 우위에 기반해 강서구 내 핵심 입지(마곡지구·우장산권·염창동 등) 아파트는 중장기적으로 가치가 상승할 가능성이 높다는 평가가 있습니다.  
• 특히, 가양동 CJ부지 개발처럼 대형 복합 프로젝트가 예정되어 있는 경우 향후 입지 개선 및 수요 증가로 매매 시세 상승의 토대가 마련될 수 있다는 분석입니다.
• 실수요 기반(직주근접, 학군, 생활인프라) 주거수요가 탄탄한 지역은 시장 침체기에도 상대적으로 안정성을 보일 가능성이 있습니다.

 

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(2) 리스크 및 제약요인

 

 

• 상반기까지는 시장이 약세를 보일 수 있다는 전망이 있으며, 상승세는 하반기부터 가능하다는 분석도 나왔습니다.  
• 전세금 하락 혹은 임대차 시장 취약성은 매매시장에도 악영향을 줄 수 있으므로, 이러한 동향을 면밀히 살필 필요가 있습니다.
• 또한, 노후화된 단지·입지가 열세인 지역은 향후 상대적으로 가치 하락 또는 정체될 가능성도 존재합니다. (예: 비교적 입지·단지 상태가 좋지 않은 곳)

 

 

 

(3) 구체적 시세 전망

 

 

• 강서구 주요 고급입지 아파트 30평대 기준으로 2025년 중반~말까지 약 16억~18억 원 수준의 매매 시세가 유지 또는 완만 상승할 가능성이 제시되었습니다.  
• 전세시장은 역전세 비중이 높은 만큼 전세금 하락 또는 정체 가능성이 있으며, 이는 매매시장에도 부담으로 작용할 수 있습니다.
• 따라서 전체적으로 보면 “상저하중(上低下重)” 구조, 즉 상반기 저조하다가 하반기부터 완만한 회복 가능성 있다는 전망도 있습니다.  

 

 

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3. 요약

 

 

강서구 부동산 시장은 입지·교통망·개발호재 측면에서 긍정적 여건을 갖추고 있으며, 특히 마곡지구·우장산역권·염창동·가양동 등이 중점 투자·거주 지역으로 평가받고 있습니다. 다만, 전세시장 불안 및 상반기 약세 가능성 등의 리스크도 병존하고 있으므로 입지·단지 상태·개발계획 등을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

4. 다국어 번역

 

 

 

English

 

 

Overview of Real Estate Prices & Outlook in Gangseo-gu, Seoul

Current market & recent trends

 

• In the lease (jeonse) market of Gangseo-gu, the proportion of ‘reverse jeonse’ (when current lease deposit is lower than the previous lessee’s) reached 54% for multi-unit housing in Jan–May 2025.  
• The average jeonse deposit fell by around KRW 4.97 million (≈ US $3.8 k) compared to the same period in 2023.  
• For apartment markets in prime sub-areas such as Magok, Ujangsann, Yeomchang, prices for 30-pyong (~99 m²) units in May 2025 are around KRW 1.75–1.8 billion.  
• Large-scale redevelopment sites such as the former CJ factory site in Gayang-dong (≈ 93,686 m²) are under development for a mixed use complex by ~2029.  

 

 

Outlook

 

• Given transit-oriented locations, major redevelopment, and strong living infrastructure, selected sub-areas in Gangseo-gu have moderate upward potential in the mid-to-long term.
• However, risks remain: leasing market weakness, macroeconomic conditions (interest rates, regulation), supply issues. Some analyses suggest the market may stay weak in the first half of 2025, with gradual recovery in the second half.  
• A realistic scenario: apartments in prime location may maintain or slightly increase around KRW 1.6–1.8 billion for 30-pyong units; jeonse levels may stagnate or decline further.
• Key takeaway: emphasise location, transport access, and development pipeline rather than general “Gangseo-gu” notion.

 

 

Japanese (日本語版)

ソウル市・江西区（강서구）不動産価格と展望

現在の状況と最近の流れ

 

• 多世帯・集合住宅の「逆転前世賃（前の契約者の預かり金より現在が低い）」が、2025年1〜5月で江西区内で約 54％ に達しています。  
• 平均預かり金が2023年同期比で約 497万ウォン 減少しました。  
• 30坪（約99 m²）程度のマンションが、2025年5月時点で 約1.75〜1.8億ウォン 程度の価格が報告されています。  
• 加えて、佳陽洞（가양동）旧CJ工場敷地（約9.4万 m²）を再開発し、2029年までに業務・商業・文化複合施設に整備されるプロジェクトが進行中です。  

 

 

展望

 

• 交通アクセス（9号線・空港鉄道・5号線）と大規模開発の後押しがあるため、選ばれたエリアでは中長期的な価値上昇が期待できます。
• ただし、賃貸市場の弱さ、金利・規制などマクロの影響、供給の変化といったリスクも存在します。2025年前半は弱含み、後半から回復するとの予測があります。  
• 現実的には、30坪規模のマンションが1.6〜1.8億ウォンのレンジで維持あるいはわずか上昇、賃貸（前世／月世）市場は横ばいまたは下振れというシナリオが想定されます。
• 重要なのは「강서구全体」ではなく、立地・交通・開発パイプラインを重視することです。

 

 

简体中文翻译

首尔江西区（강서구）房产行情与展望

现状与近期走势

 

• 在江西区的多户型／多层住宅租赁市场中，所谓“反转租赁（前租户押金高于当前租金）”在2025年1-5月达到约 54%。  
• 平均租赁押金相比2023年同期下降约 497万韩元。  
• 至2025年5月，以30坪（约99 ㎡）单位为例，位于核心地段（如马谷／우장산／염창동）的大型公寓价格为约 1.75–1.8 亿韩元。  
• 同时，位于加阳洞（가양동）旧CJ工厂用地（约9.37万 ㎡）的综合开发项目正在推进，预计2029年9月竣工。  

 

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展望

 

• 依托交通枢纽优势（9号线、机场铁道、5号线）及大型开发项目，江西区的特定优质地段具备中长期的价值上升潜力。
• 但仍存在风险：租赁市场疲弱、宏观经济（利率、调控）、供应状况等，都可能拖累房价。部分机构预计2025年上半年可能疲软，下半年回升。  
• 现实情景：优质地段的大型公寓可能维持或微升至1.6–1.8 亿韩元；租赁市场可能停滞或下滑。
• 因此关键不是“江西区整体”，而是更应聚焦 具体立地、交通条件、开发前景。

 

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