구로구(Guro-gu) 부동산 시장

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1. 현재 시세 및 최근 흐름

 

 

 

(1) 매매ㆍ전세 시장 동향

 

 

• 구로구에서는 다세대·연립주택에서 ‘역전세’(기존 전세보증금에 비해 현재 전세가 더 낮은 사례) 현상이 나타나고 있습니다. 예컨대 2024년 1~5월 동일 조건의 전세거래에서 구로구의 평균 전세보증금이 약 1억8989만원 → 1억7148만원으로 하락했습니다.  
• 아파트 단지별로 보면, 예컨대 개봉동의 거성푸르뫼2차(구로구 고척로 82)은 2025년 10월 기준 매매 하위평균 약 3억7,500만원, 상위평균 약 4억3,500만원 수준으로 나타나 있습니다.  
• 입주물량이 많았던 구역이거나 노후된 단지일 경우, 상승폭이 제한되거나 가격 정체가 나타나고 있다는 분석이 있습니다.

 

 

 

(2) 입지 및 개발호재

 

 

• 구로구의 대표 개발호재 중 하나는 가리봉1구역 재개발 사업입니다. 가리봉동 115번지 일대 약 83,949㎡ 부지에 지하 3층~지상 49층 규모의 복합주거단지(2,259세대+오피스텔 106실)가 계획되어 있으며, 평당 분양가가 약 3,180만원 수준으로 제시되었습니다.  
• 또한 구로구는 IT·디지털단지(예: 가산디지털단지), 지하철 역세권이 몰려 있어 직주근접(직장과 주거의 근접성) 수요가 있다는 평가입니다.  

 

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(3) 주의할 점 및 시장 리스크

 

 

• 2025년 상반기부터 시행된 고강도 대출 규제(주택담보대출 최대 6억원 제한 등)가 서울 전반의 부동산 거래위축을 가져오고 있으며, 구로구도 예외가 아닙니다.  
• 노후 단지, 재개발이 덜 진행된 단지, 입지 조건이 다소 열세인 동(洞)에서는 상승폭이 제한될 가능성이 있다는 분석이 나옵니다.

 

 

 

 

 

2. 전망 및 향후 시세 방향

 

 

 

(1) 상승 여력 및 긍정적 요인

 

 

• 구로구 내에서 재개발이 진행 중이거나 역세권·디지털단지 인접 입지를 갖춘 단지는 중장기적으로 ‘입지 개선 + 수요 유지’ 측면에서 상승 여력이 존재합니다. 예컨대 가리봉1구역은 직주근접성과 복합주거단지로의 리모델링 기대감이 강합니다.
• 신규 분양이 많지 않고 공급이 제한적인 구역이 존재한다는 점은 향후 가격 안정 또는 상승의 기반이 될 수 있다는 평가가 있습니다.

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(2) 리스크 및 제약요인

 

 

• 단기적으로는 대출 규제·금리 상승·거래량 저하 등이 시장 진입을 어렵게 만들 수 있습니다.
• 또한 재개발 사업이 계획만 있고 실제 착공이나 조합 설립이 지연되는 단지는 기대 대비 시세 상승이 더딜 수 있습니다. 가령 투자 보고서에서 ‘오류동 동부골든’ 단지는 수익률 분석 시 조정 가능성이 언급되었습니다.  

 

 

 

(3) 구체적 시세 전망

 

 

• 입지 뛰어나고 브랜드 및 재개발 기대가 있는 단지의 경우, 향후 13년 내에 현재 매매가 대비 **510% 이상 상승 가능성**이 있다는 전망이 존재합니다.
• 반대로 조건이 덜 우수한 단지는 가격이 정체 또는 하락할 가능성도 열려 있습니다.
• 전세시장 측면에서 역전세 위험이 감지되는 만큼, 전세가 변화가 매매시장에 영향을 줄 수 있으며 이는 향후 시세 향방을 가늠하는 중요한 변수입니다.

 

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3. 요약

 

 

구로구 부동산 시장은 입지(역세권·디지털단지 인접) 및 재개발호재 측면에서 분명한 긍정 요소가 존재하지만, 금융정책 리스크(대출·금리) 및 **단지별 격차(입지·노후·브랜드)**라는 제약도 병존하고 있습니다.

결국 “구로구 전체 평균”보다는 동(洞)별·단지별 조건을 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다. 입지가 좋고 재개발 기대 있는 단지는 상승 여력을 갖지만, 그렇지 않은 단지는 정체되거나 조정될 가능성이 있습니다.

 

 

 

 

4. 다국어 번역

 

 

 

English

 

 

Overview of Real Estate Prices & Outlook in Guro-gu, Seoul

Current market & recent trends

 

• In Guro-gu, the ‘reverse jeonse’ phenomenon (when current lease deposit is lower than previous) is noticeable; e.g., the average jeonse deposit among multi-unit housing declined from ~KRW 189.9 million to ~KRW 171.5 million for certain transactions.  
• For instance, in the “Geoseong Pureumoe 2nd” complex in Gaebong-dong, recent KB data show lower-end sale price ~KRW 375 million and upper ~KRW 435 million.  
• Major redevelopment project: “Garibong 1-district” (83,949 m², 2,259 units) with expected price around KRW 31.8 million per 3.3 ㎡. 
  Outlook
• Positive drivers: redevelopment activity, digital-industry job base (G-valley), constrained new supply in certain zones.
• Risks: stricter mortgage limits, rising interest rates, slower pace of redevelopment.
• Scenario: Well-located & up-graded complexes may see 5-10%+ gain in 1-3 yrs. Others could stagnate. Lease-market weakness may dampen sales values.
• Key takeaway: Focus on which neighbourhood + which complex, not just “Guro-gu average”.

 

 

 

日本語 (日本語版)

 

 

ソウル市・九老区（구로구）不動産価格と展望

現在の状況と最近の流れ

 

• 九老区では「逆転前世賃（前契約者より現在の前世賃が低い）」現象が確認されています。例えば、ある取引で平均前世賃保証金が約1億8,989万ウォン → 1億7,148万ウォンへ下落。  
• 例として、開豊洞の「거성푸르뫼2차」では、2025年10月時点で売買の下位平均は約3億7,500万ウォン、上位平均は約4億3,500万ウォン。  
• 大型再開発計画「加理峰1区域」は約83,949㎡、2,259世帯＋オフィステルなどで、平당価格が約3,180万ウォンと想定。 
  展望
• プラス要因：再整備活発、デジタル産業集積、供給抑制。
• リスク要因：融資規制強化、金利上昇、再整備の遅延。
• 想定シナリオ：立地の良い整備済み団地は1～3年内に 5～10％以上の上昇も。条件劣る団地は停滞や調整の可能性あり。前世賃市場の動きが鍵となる。
• 重要なのは「九老区全体」ではなく、どの町（洞）・どのマンションかを慎重に見ることです。

 

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简体中文翻译

 

 

首尔市九老区（구로구）房产行情与展望

现状与近期走势

 

• 在九老区，多户型／多层住宅中“反租赁”（前租户押金高于当前）现象显著；比如某段时期平均押金从约 1.899亿韩元降至 1.715亿韩元。  
• 例如，开丰洞“거성푸르뫼2차”在 2025年10月显示，低端成交约 3.75亿韩元，上端约 4.35亿韩元。  
• 大型再开发项目“加理峰1区”规模约 83,949㎡，共 2,259户＋106室办公用品预计，平米单价约 3180万韩元。 
  展望
• 利好因素：再开发推进、数字产业就业基底、部分区域新房稀缺。
• 风险因素：贷款额度受限、利率上升、改造推进缓慢。
• 情景预测：优质地段整备较好的楼盘未来1-3年有望上涨 5-10%；条件一般者可能停滞或下调。租赁市场弱势可能拖累成交价。
• 关键是：不要只看“九老区整体”，而应重点考察 具体街区与具体楼盘。

 

IT 강국인 시대에 필수로 알아야 할 정보 모음했습니다. 

 

도움이 되고, 유익한 시간이 되길 바랍니다. 

 

늘 찾아주시는 이웃분들께 감사의 말을 전하는 바입니다.

 

감사합니다. 좋은 하루 되세요. 굿럭. 

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