백사마을 개발

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1. 백사마을 개요 / 배경

 

 

• 위치 및 유래
   서울 노원구 중계본동 104번지 일대, 흔히 “백사마을 (104마을)”로 불림. 
   이 지역은 1960년대 후반 서울 도심 재개발 (청계천, 용산 등) 과정에서 철거민들이 이주하면서 형성된 판자촌 정착지였다. 
   1971년에는 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 개발이 제한되었다가 2008년에 이 제약이 해제됨.  
• 주요 과제 및 지연 요인
   재개발 사업은 수십 년간 여러 난관에 부딪혔다:
    • 사업성 부족 및 재정 부담 논란 
    • 주민 간 보상, 분양 방식, 원주민 재정착 비율 등에 대한 갈등 
    • 여러 시행자 교체 (예: LH 사업 포기 → SH 사업자로 선정) 
    • 기존의 전면 철거 방식이 아닌 ‘주거지 보전’ (원형 보전, 저층 주택 유지 등) 방식을 도입하려는 계획  

 

 

 

 

 

2. 사업 추진 일정 및 변화

 

시점 / 단계	주요 내용	비고 / 변경 사항
2008	개발제한구역 해제	그전까지 개발이 어려웠음
2009	재개발 정비구역 지정	사업의 공식 시작점
2012	‘주거지 보전 방식’ 제안 / 변경안 심의	저층 보전 + 아파트 병행 방식 제시
2016	LH 사업 포기	사업성 저하 등이 원인
2017	SH 사업자 선정	사업 재정비 시작
2021~2022	사업시행계획인가, 시공사 선정, 분양 신청, 관리처분계획 인가	주민 이주 단계 돌입
2024 (3월)	관리처분계획 인가	재개발 허가 확정 단계
2025년 하반기 예정	착공 예정	철거 공사 및 착공 준비 단계
2025년 ~ 2029년	철거 → 건설 → 준공	완공 목표는 2029년 상반기 또는 중반

 

 

 

3. 사업 규모, 계획 내용, 주요 특징

 

 

• 면적 / 규모
   정비 대상 면적은 약 18만 8,900㎡ (약 5만 6,600평) 수준 
   최종 정비계획 변경안에 따르면 3,178세대 / 26개 동 / 지하 4층 ~ 지상 35층 규모 아파트 단지로 조성될 예정 
   이전 계획에서는 2,437세대 규모였으나 변경을 통해 세대 수가 증가됨  
• 건축 / 디자인 요소 및 조합
   고층 아파트 단지와 함께 저층 주택지 혹은 주거지 보전 구역 병행 조성 계획 
   건축가 여러 명이 서로 다른 디자인을 도입하되 마을의 원형(골목길, 필지, 지형 등)을 보전하는 방향 적용 
   사회적 혼합(social mix)을 지향: 공동이용시설 개방, 단지 경계 차단 시설 금지 등 설계 요소 반영 
   경관·조망 축, 스카이 라인 계획을 주변 자연환경 (불암산 등)과 조화롭게 연결하는 설계 고려됨  
• 주택 및 분양 / 임대 구성
   초기 계획에서는 아파트 1,953세대 + 저층형 임대 주택 484세대 등 총 2,437세대 구성 
   분양주택 중 조합원 분양분을 제외한 약 750세대 가량을 일반 분양으로 예정 
   임대 비율이 약 20% 수준으로 높은 비중임이 특징으로 거론됨 
   최종 변경안에서는 분양/임대 구분 없이 통합 정비 방식 적용 예정  
• 철거 및 착공 / 준공 계획
   2025년 초부터 철거 작업이 본격화됨. 전체 약 1,150동 중 611동 철거 완료 보고됨 (2025년 9월 기준) 
   철거는 2025년 11월까지 완료 후 착공 단계로 진입할 계획 
   착공은 2025년 하반기로 예상되며, 최종 준공은 2029년 상반기 혹은 중반으로 목표  

 

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4. 쟁점 및 비판 / 주의할 점

 

 

• 고층 아파트 허용 범위가 지형 높이에 따라 민간 기준을 뛰어넘는 경우가 있어 형평성 및 경관 논란 발생  
• 원주민 재정착율 확보 방안과 비용 부담 문제에 대한 책임 논쟁  
• 보상 문제 (특히 무허가 주택 거주자) 및 분양권 제공 여부 등이 갈등 요인으로 남음  
• 이 사업 방식 (용적률 완화, 정비 방식 변화 등)이 다른 재개발 지역에 확대 적용될 가능성은 낮다는 평가도 있음  

 

 

 

 

 

5. 영어 번역 (English Version)

 

 

Below is a detailed, non-duplicated, up‑to‑date summary in English of the “Baeksa Village redevelopment (Baeksa‑maeul development)” based on public news sources.

 

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1. Overview / Background

 

 

• Location & Origin
   Baeksa Village (also called “104 Village”) is located in Junggye‑bon-dong, Nowon-gu, Seoul, around lot number 104.
   It is a settlement that developed in the late 1960s when residents displaced by major urban redevelopment in areas like Cheonggyecheon, Yongsan, and other parts of Seoul relocated.
   In 1971, it was designated as a Greenbelt (development restricted) area, which prevented redevelopment for decades; the restriction was lifted in 2008.
• Challenges & Delays
   The redevelopment project has long faced obstacles such as insufficient financial feasibility, heavy cost burdens on residents, disputes over compensation and relocation, transitions in the implementing entity (e.g. LH backing out, SH taking over), and debates over redevelopment strategy (full teardown vs. preservation / hybrid models).

 

 

 

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2. Timeline & Project Evolution

 

Time / Phase	Major Event	Remarks / Changes
2008	Greenbelt removal	Enabled redevelopment possibilities
2009	Designated as redevelopment zone	Formal launch of project
2012	Adoption of “residential preservation” scheme	Hybrid design preserving low-rise residences
2016	LH withdrew from project	Due to financial and operational challenges
2017	SH designated as implementing agency	Project revitalization
2021–2022	Project plan approval, contractor selection, applications, management disposition plan approval	Begin resident relocations
March 2024	Approval of management disposition plan	Official permit stage
Late 2025	Construction expected to begin	After demolition phase
2025–2029	Demolition → Construction → Completion	Target to complete around 2029

 

 

 

 

3. Project Scale, Plans, & Features

 

 

• Area / Size
   The redevelopment zone spans approximately 188,900 m².
   Under the latest revised plan, the development will include 3,178 housing units across 26 buildings, from basement level 4 up to 35 stories.
   Earlier plans called for 2,437 units; the revision increased unit count to improve financial viability.
• Architectural & Design Aspects
   Plans call for a mixed formation of high-rise apartment buildings and preserved low-rise residential areas (preservation zones).
   Multiple architects will employ different designs, while attempting to preserve the village’s original form—such as alleyways, parcel layouts, terrain features.
   Social mixing is emphasized: communal facilities should be open, and dividing walls at boundaries are discouraged.
   Landscape, views, and skyline axes are being planned to integrate with the surrounding natural terrain (e.g., Bulam Mountain).
• Housing / Distribution & Tenure
   Initial configuration: 1,953 units for sale + 484 low-rise rental units (total ~2,437 units).
   Approximately 750 units (after deducting units reserved for association members) are slated for general sale.
   The rental proportion is relatively high (around 20%) compared to usual redevelopment projects.
   Under the latest plan, the distinction between sale vs. rental zones may be removed, adopting an integrated redevelopment scheme.
• Demolition, Construction & Completion Schedule
   By mid-2025, demolition is underway; as of September 2025, ~611 out of ~1,150 structures have been torn down.
   Full-scale demolition is expected to finish by November 2025, then transition to construction.
   Groundbreaking is scheduled for late 2025, with the target of completing the project in the first half or mid‑2029.

 

 

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4. Issues, Criticism & Risks

 

 

• Allowing tall apartment buildings depending on ground elevation may violate fairness and raise visual/cityscape concerns.
• Ensuring high rates of original resident return and equitable cost-sharing is contentious.
• Compensation, especially for informal or unauthorized housing residents and allocation of development rights, remains a major friction point.
• The special redevelopment model (relaxed floor area ratio, preservation-based planning) may not be replicable for other redevelopment zones in Seoul.

IT 강국인 시대에 필수로 알아야 할 정보 모음했습니다. 

 

도움이 되고, 유익한 시간이 되길 바랍니다. 

 

늘 찾아주시는 이웃분들께 감사의 말을 전하는 바입니다.

 

감사합니다. 좋은 하루 되세요. 굿럭.